A Letra Imobiliária Garantida

Foi publicada a Resolução nº 4.598 do Banco Central do Brasil, que regulamenta a Letra Imobiliária Garantida – LIG, título de crédito criado pela Lei 13.097/15, e que, até então, carecia de regulação pelo Conselho Monetário Nacional.

O instrumento de crédito, que desde 31 de agosto já pode ser emitido, destina-se ao financiamento para aquisição, produção e construção de imóveis, bem como ao empréstimo a pessoa natural com hipoteca ou alienação fiduciária de bens imóveis residenciais. Similar à Letra de Crédito Imobiliário, beneficia-se, inclusive, da isenção de imposto de renda sobre rendimentos e ganhos de capital para pessoas físicas residentes no país, tal como a LCI. Seu sistema de garantias inclui, além da responsabilidade pelo adimplemento de todas as obrigações decorrentes da LIG por parte da instituição financeira emissora, uma carteira de ativos imobiliários submetida ao regime fiduciário em valor suficiente para cobrir a emissão. Um outro ponto relevante é que a LCI conta com a garantia do Fundo Garantidor de Créditos, dentro dos limites aplicáveis, mas a LIG NÃO está no rol de ativos que contam com essa segurança adicional.

A LIG deve ter, no mínimo, 24 meses de prazo médio ponderado, sendo vedado que o emissor a resgate ou recompre antes de doze meses da emissão, salvo no caso de a carteira não atender aos requisitos de suficiência, prazo e liquidez e limites de ativos em garantia pactuados. A insolvência da carteira é a única hipótese de vencimento antecipado da LIG.

A forma de remuneração do título apresenta ampla liberalidade, podendo se dar em taxa de juros fixa ou flutuante, com possibilidade de combinação, inclusive podendo prever pagamento periódico de rendimentos e principal e atualização de valor nominal com base em índices ou variação cambial.

Caberá ao Termo de Emissão do título a definição de suas principais características, inclusive garantias, e, em especial, a indicação dos direitos atribuídos aos titulares do ativo. Em uma primeira análise, verificamos que a LIG pode representar um instrumento interessante de captação para as instituições financeiras, mas não necessariamente constitui ativo com maior segurança, se comparado à LCI, para o poupador final. Neste contexto, será sempre importante que se tenha atenção à qualidade da estruturação da operação e da carteira de ativos atrelada à LIG, adicionalmente à análise de risco da instituição financeira emissora.

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